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內政部和台北市政府曾先後推動「公益型」的以房養老專案,65歲以上有房產的老人將房產抵押給政府,每月由政府發放一定金額的年金,但因限制要求一定要是單身、無子女和法定繼承人、抵押房產價格不得超過中低收入戶不動產價格上限(876萬元)等,條件多又嚴,一直乏人問津。

近來銀行改良後的商業型以房養老,貸款條件平易近人,且子女未來還是可以承接父母的貸款額度、或清償後取回所有權,獲得老人和子女的認同。加上銀行結合保險、信託等商品,讓單純的養老,兼顧了基本理財、給付保障,也讓以房養老的接受度和詢問度快速增加。

2013年3月土銀承辦內政部的以房養老方案農會貸款,但公益型的以房養老因限制障礙多,績效不好,但今年1月土銀自行推出商業型以房養老,民眾可拿房子做安養金,甚至還設計「利息先掛帳,最後再結算農會貸款收取」,詢問熱度增溫中。

以台北市價值2,000萬元的房地產而言,貸款期限30年,最高七成成數,每個月大約能拿到4萬元的養老金;若成數降至一半,貸款金額1,000萬元,還是可以「利息先掛帳,等借款人過世後再結算收取」,讓貸款額度少的老人可生前先動支享用。

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因應高齡化、少子化,政府鼓勵銀行提供安養信託及商業型逆向抵押貸款,也就是「以房養老」,近來廣受各方關切,貸款成長快速。據了解,目前已有六家公股行庫開辦「以房農會貸款養老」貸款,申貸案件近500件,預估今年底可望突破千件以上。

去年11月,合庫銀行即已搶先開辦,目前申貸案件已近250件,貸放金額逾10億元占最大宗,今年1月又新增「高齡者及身心障礙者財產信託」業務。

華南銀行今年3月底開辦「安養房貸」,主打「不動用不計息」,市場接受度高,不到1個半月,詢問件數已破百件,截至5月底止已貸放115件,核貸額度破農會貸款4億元。有人剛滿65歲就來申請、最高齡者為87歲,同時結合「安養愉生傳承信託」,可指定受託人(華銀)協助管理與運用信託財產,不僅防詐騙,更能妥善協助貸款人處理生活事宜,讓高齡者擁有穩定與優質的生活品質。

華銀表示,該行推出的「安養房貸」因採不動用不計息,且未動用的額度可累積至下一個月動用,比起其他銀行每月固定撥款即使不動用也要付利息,更受銀髮族青睞。例如核貸動用額度為10萬元,借款人僅動用3萬元,僅需繳納3萬元的利息,也可隨借隨還,資金使用靈活無負擔。

台灣企銀推出的「安老快活」專案,申貸年限最低60歲即可,貸款撥款金額超出預期。今年3月開辦「安老快活」,從洽談、估價到撥貸,短短2個多月,實際撥款金額已達8,110萬元。

台灣企銀主管說,該行曾經受理一位60餘歲客戶,擔憂房屋若遭地震受損或滅失,銀行不再撥款,將影響他的生活。該行的「安老快活」專案,特別以貸款金額向保險公司購買年金保險,由保險公司按期給付年金,不因借款人失智等受監護宣告喪失行為能力而影響年金給付,若地震造成房屋受損,年金生活費照常給付,也不因房屋遭第三人強制執行而停止給付,讓借款人生活更有保障。

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全台房市破盤價滿天飛,許多建商為了刺激買氣也都「殺很大」,「只要1成自備款」、「買房送遊艇」等各種促銷手法紛紛出籠,就是為了吸引想撿便宜的消費者出手。不過,專家提醒小心「低門檻、高總價」問題,甚至一不小心還款壓力恐怕從20~30年,壓縮為5~6年;理財專家也建議房貸最好別超過薪資的一半,替自己預留一半的週轉金,生活較有保障。
為了吸引還在觀望的購屋族出籠,不慣是中小坪數的新成屋,或是千萬豪宅,促銷手法五花八門。根據聯合報報導,興富發建設就祭出「10%自備款即可交屋」,京城建設更是阿沙力的推出「買房送千萬遊艇」的促銷活動,就是為了刺激買氣。 不過,專家提醒,在這種「破盤價」、「促銷價」滿天飛的時候,要特別注意「低頭款、高總價問題」,並且檢視自己的荷包厚度,是否能應付日後相對巨大的還款壓力。房產雜誌編輯部副理陳定中接受《蘋果掀房事》節目專訪時表示,低自備款買房,可能總價還是一樣貴,後續還款壓力也相對較大,更要特別注意一般信用貸款跟公司貸款的還款時間,不會像房貸可以拉長到20~30年,可能只有5~6年就必須還完了,在交屋後的前幾年可能就要同時償還信貸、公司貸跟一般的銀行房貸,還款壓力相對沉重,民眾必須特別留意。 除了低自備款外,也要特別注意「免頭期款」的促銷手法。永慶房屋契約部經理陳俊宏也表示,假設購入1000萬元的房子,2成信貸、8成貸款,以20年償還期估算,每個月償還本金加利息,恐超過6萬元,民眾應謹慎評估還款能力。理財專家賴淑惠則建議,年輕人負擔房貸比例,每個月最好不要超過薪資的一半,留另一半當作緊急周轉金,較為保險。

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